Incorporação Imobiliária

A definição legal da incorporação é dada pelo parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporação - LCI), segundo o qual "considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação parcial ou total, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".

Tenha-se presente desde logo, portanto, que elemento essencial para definição da incorporação imobiliária é a promessa de venda ou construção de coisa futura, que está para ser iniciada ou já está em andamento. Venda de unidade autônoma em edifício pronto, não é incorporação, regendo-se pelo direito comum e não pela lei especial.

Segundo o aludido art. 32 da LCI, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:

• título de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
• certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, da existência de ações cíveis, criminais e trabalhistas relativamente aos alienantes do terreno e ao incorporador, e de ônus reais quanto ao imóvel;
• histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos;
• projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• cálculo das áreas das edificações, descriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
• certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art , 53 da LCI;
• avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
• minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
• declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, ao art. 39;
• certidão do instrumento público de mandato, referido no parágrafo primeiro do art. 31;
• declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
• atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de 5 (cinco) anos;
• declaração, acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Vale frisar que o incorporador pode ser construtor ou não, e ele somente poderá comercializar as unidades autônomas após o referido registro dos documentos supracitados no Cartório de Registro de Imóveis.

Saulo Antunes é Gestor Imobiliário formado pela Universidade Luterana do Brasil e Bacharel em Direito pela Universidade Salgado de Oliveira em Niterói, possui certificado em direito tributário.

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